Miten Marmaray vaikuttaa asuntojen hintoihin

Kuinka Marmaray vaikuttaa asuntojen hintoihin: EVA Gayrimenkul Değerlemen mukaan Marmaray-projekti tuo vakavia toimia kiinteistömarkkinoille.
Marmaray siirtää kiinteistömarkkinat eri paikkoihin Yenikapı-Sirkeci-Üsküdarin rivillä
Marmaray-projekti, joka otetaan käyttöön 29. lokakuuta, on ensimmäinen rautatiejärjestelmän siirtyminen Euroopan ja Aasian välillä, kun taas kiinteistöjen hinnat laajalla alueella
ja se on ratkaiseva tekijä vuokrissa. EVA Kiinteistöarviointipäällikkö Cansel Turgut Yazıcı tutkii kiinteistömarkkinoiden kehitystä Marmaray-projektilla.
Yksi arvostusalan johtavista yrityksistä EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.: n tekemän tutkimuksen mukaan Marmaray-projektin '' Bosporin ylitys '', erityisesti Kazlıçeşme-Yenikapı-Üsküdar-Sirkeci-İbrahimağan välillä, on kiinteistömarkkinoilla erityislaatuinen.
Satamat tulevat esiin
Yazıcı ilmaisee, että Bosporin ylitys vahvistaa entisestään identiteettiä olla Istanbulin historiallisen ytimen 'keskus', kun otetaan huomioon, että esikaupunkilinjat ovat myös yhteydessä toisiinsa. Yazıcı pitää Yenikapı-Sirkeci-Üsküdar -linjaa rautatiejärjestelmän ja meriliikenteen solmukohdana. Yazıcı toteaa, että näissä kahdessa pisteessä etenkin kiinteistöjen hinnat liikkuvat enemmän kuin ympäristöönsä ja että kiinteistönomistajat pitävät vuokra-asuntoaan tällä hetkellä Üsküdarin keskustassa sijaitsevilla alueilla, korkeintaan 10-15 minuutin päässä aseman uloskäynnistä.
Toisaalta monet asunnot, jotka on tällä hetkellä vuokrattu Marmarayn aukon keskiosassa, eivät vaikuta suuriin osiin vanhoista rakennuksista, joita kirjoitetaan tulostimessa. Sirkeci-Yenikapi-alue historiallisen niemimaan rajoissa on jo rajallinen maankäytössä ja uudet talot tai merkkitalot ovat harvinaisia ​​alueella, joka viittaa tulostimeen. Lähimmät tuotemerkit sijaitsevat tällä alueella Yedikule-Zeytinburnu-Bakırköy -linjalla Kazlicesmen läheisyydessä Siinä korostetaan myös, että näillä alueilla odotetaan kasvua.
Kaupalliset paikat Euroopan puolella
Kazlıçeşmen ja İbrahimağan väliset asemat, jotka tunnetaan hankkeen '' Bosporin ylityksen vaiheena '', käynnistyvät 29. lokakuuta 2013. Myös näiden asemien integrointi muihin alueisiin varmistetaan, ja kaikki kohdennetut yhteydet valmistuvat vuoteen 2016 mennessä. Siksi Yazıcın mukaan myös alueiden kiinteistöliikkeet vaihtelevat ajoittain.
Ensinnäkin odotetaan, että yksikön neliömetriä odotetaan kasvavan alueen läheisyydessä sijaitsevien asemien ympärillä. Kazlıçeşme-Yedikulen alueella, jossa on jo melko ylellisyyttä tuotemerkkejä, yleinen neliömetrin valikoima merkkituotteissa, kuten Yedikule Mansions, 16 / 9, Ottomare Suits, İstanbul Veliefendi, Rannapuisto, Istanbulin Residence, Bakırköy 46, Real Istanbul, 5.000 TL / m2 TL / m7.500.
Yazici, merkkituotteita alueella, vaikka ei ole hintapolitiikkaa Marmaray-hankkeen avaamiseksi neuvotteluissa hintamuutosten määräajoin, ovat tehokkaita hankkeen toteuttamisessa, mutta on vaikea sanoa, kuinka paljon lisäystä sanotaan etukäteen. Koska useimmat hankkeet myydään loppuun, ei tiedetä, miten sijoittajat noudattavat hintapolitiikkaa.
Yazıcın mukaan tämän alueen asuntomarkkinoiden ei kuitenkaan odoteta reagoivan ensinnäkin, koska Yenikapın ja Sirkecin välillä ei ole asuinalueita, jotka ovat yksi alueista, joihin hanke liittyy suoraan, ja historiallisella niemimaalla on rajalliset asumisolot. Väitetään kuitenkin, että Sirkecissä ja sen ympäristössä sijaitsevien vanhojen yritysmajoitusten ja kadulla sijaitsevien kauppojen vuokratasot nousevat absoluuttisesti. Tämän seurauksena Yazıcı huomautti, että Sirkeci-Yenikapı -alueella, josta tulee helposti saavutettavissa oleva alue monista pisteistä, on erittäin tärkeä rooli Istanbulin siirtokeskuksessa muutaman vuoden kuluttua, varsinkin siitä, mistä henkilö, joka matkustaa rautatiejärjestelmällä molempien osapuolten välillä, aloitti matkansa. Hän huomauttaa, että hänen on pysähdyttävä Yenikapı-, Sirkeci- tai Üsküdar-asemille riippumatta siitä.
10-15 vuokranlisäys ainakin Anatolian puolella
Üsküdarin keskeinen alue, ensimmäinen projektin anatolian puolella oleva pysähdyspaikka, erottuu alueena, jossa on vanhoja asutuksia. Yazici, suhteellisen vuokrattu asunto on helpompaa kuin Euroopan puolella, on yliopisto-opiskelijoiden suosima paikka, ainoa projekti kävelyetäisyydellä merkkituotannon keskuksesta Üsküdar Prestij Park, hinnat olivat 1 miljoonaa 500 tuhatta euroa.
Marmaray-projekti vaikuttaa Uskudarin kiinteistöön, joka on enemmän vuokrattuja asuntoja, Yazicilla on tällä hetkellä vaikeuksia löytää asunnon vuokrausta Keski-alueella. Syynä tähän on tarve kiinteistöjen omistajille odottaa hanketta ja yliopistojen avaamista, hän sanoo.
100-m2-asunnon vuokraus Üsküdarin keskustassa vaihtelee 900-1.500 TL: n välillä. Vuokrat voivat jopa ylittää 3.000 TL, kun maisema on aktivoitu. Marmaray-hankkeen käyttöönottoa odottavan kiinteistön omistajien odotetaan kuitenkin kerääntyvän vaatimuksia jonkin aikaa ja toimivat vaatimusten mukaisesti. Yazici odottaa kuitenkin, että kiinteistönomistajat odottavat kiinteistömarkkinoilla pitkään vuokra-hintojaan vähintään 10: lla 15-prosenttiin. Toisaalta arvioidaan, että tämä määrä kasvaa vielä enemmän vuoden kuluessa. Tämän kehityksen osalta Yazıcı totesi, että rautatiehankkeiden vaikutukset ovat ajan mittaan selkeämpiä, erityisesti kun otetaan huomioon, että Istanbul on vain tutustumassa uusiin rautatiejärjestelmiin. Siinä korostetaan.
Anatolian puolella metros vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin
Tutkimuksen yhteydessä Yazıcı määritteli Kartal-Maltepe-alueen merkkituotteiden asuinpaikan neliömetrin arvon 2012 prosentin lisäyksen huhtikuusta 2011 joulukuuhun 2012 eli 19 kuukauteen EVA Gayrimenkul Değerlemen joulukuussa 30 julkaiseman "Branded Housing Sector Report" -aloitteen puitteissa. Se muistuttaa myös siitä, mitä se tekee.
Kartal-Kadıköy Metro, maailman suurin tuomioistuin, Kartal Courthouse, ja kauan odotettu muutosprojekti mainitaan ratkaisuvaiheena. Yazıcı korostaa, että investoinnit ovat lisääntyneet Kartalin alueella kaikkien näiden tekijöiden seurauksena, ja korostaa, että myös kiinteistömarkkinat ovat nopeutuneet tällä alueella.
Marmarayn ja Ibrahimagan asemalta KadıköyYazıcı ilmoitti, että Eagle-metroyhteys tarjotaan, jotta siihen pääsee rautatiejärjestelmillä Kartalista Kazlıçeşmeen vuodesta 2013. HalkalıKeskeytymätön kuljetus voidaan tarjota jopa. Tulostin, tämä kehitys lisää Eagle-alueen painovoimaa.
Yazıcı, joka huomautti, että alueen merkkituotteiden nykyiset neliömetriarvot, joilla on 30 prosentin palkkio noin kahdessa vuodessa, ovat 3.000-5.500 TL / m2 ja että prosessi aloitettiin ratkaisemalla alueen kaupunkien muutosongelmat, DKY İnşaat, Ege Yapı, İş GYO, Dap Yapı, Fer Yapı, Hän toteaa, että on varmaa, että Ağaoğlun kaltaiset merkkituotteet tekevät uusia investointeja alueelle. Yazıcı korostaa, että toimistosektorilla on alkanut merkittävä läpimurto oikeuden palatsin avaamisen myötä, että Kartalista on tullut alue, joka on tehnyt pitkän matkan kiinteistöalalla lyhyessä ajassa, ja että Marmarayn projektin kytkentä edistää suuresti tätä vauhtia.
Muistuttaen, että Marmarayn Üsküdar-asema ulottuu Çekmeköy-Sancaktepeen perustamalla yhteyden Üsküdar-Ümraniye-metroon, Yazıcın mukaan hanke käynnistetään 2016issa ja että metro-pohjainen liikkuvuus koetaan Çekmeköy-Sancaktepen alueella.
Koska uusien investointien maankäyttö on helpompi saavuttaa, hankkeita kehitetään enemmän Çekmeköy-Sancaktepen alueella. Tässä alueella 2.750-4.000 TL / m2 -tuoteperheen merkkitalojen neliömetriä kohden oleva yksikköarvo, koskettamalla tulostinta, verrattuna edellisiin kahteen vuoteen 15: n ja 20: n prosenttiosuuden kasvuun. Tämä lisäys on myös metron yhteys, joka on yhdistetty Marmarayn Uskudar Yazicin keskustaan Halkalı 2015in ja Çekmeköy-Üsküdarin metroaseman käyttöönotto 2016issa.Halkalı 70in mukaan rautatieliikenne kestää alle minuutin. Tulostin, helpommat paikat ovat edullisia kysynnän kasvun takia, varsinkin tänään, sijoittajat näkevät suuren kysynnän, kun ne tarjoavat vuokralle muutaman vuoden kuluttua. Vaikka vuokra-arvot lisääntyvät absoluuttisesti, Yazici sanoi, että ei ole oikein sanoa prosenttiosuutta toistaiseksi. Muutaman kuukauden avaamisen jälkeen hän korostaa tarvetta.
Marmaray integroidaan alueen muihin investointeihin
Vuodesta 2015, jolloin Marmaray valmistuu täysin, myös Euraasian tunneliksi kutsuttu Istanbulin salmen rengaspyörätunneli (Kazlıçesme - Göztepe Junction) valmistuu ja Kazlıçeşmen ja Göztepen välinen matka-aika lyhenee huomattavasti. Nämä alueet, joilla Marmarayn asemat sijaitsevat, erottuvat siten edullisina alueina sekä ajoneuvojen että julkisen liikenteen kannalta. Sen lisäksi Üsküdar-aukio käy läpi suuren muutoksen Marmaray-projektin myötä, ja Üsküdarin identiteetti liikenteen keskuksena vahvistuu Marmaray-aseman valmistuttua.
Yazici kertoo seuraavaa siitä, mitä Marmaray-projekti tarkoittaa, kun sitä arvioidaan yhdessä muiden siihen liittyvien hankkeiden kanssa: "Istanbulissa, etenkin vuoden 1960 jälkeen, esikaupunkilinjojen ympärille suunnittelemattomasti kehittyneet asuinalueet ovat aloittaneet muutosprosessin Marmaray-projektin myötä. Muutos- ja kuljetussuunnitelmia tarkasteltaessa ymmärretään paremmin, että Marmaray on ylemmän tason kuljetussuunnitelma. Esikaupunkilinja, joka "menetti vetovoimansa" valtatiekeskeisen kehityspolitiikan takia Istanbulissa, muuttuu jälleen houkuttelevaksi Marmaray-projektin myötä. Linjalla tai sen ympäristössä olevien asuinalueiden kiinteistöarvot ovat jo nousseet. Kunnan tai yksityisen sektorin aloitteiden "kaupunkimuunnos" -hankkeiden intensiteetti kunnissa, joissa vuokra on korkeampi, on huomattava. Euroopan puolella Marmaray-reittiä pitkin HalkalıKüçükçekmece, Zeytinburnu, Kazlıçeşme, Süleymaniye ovat alueita, joilla on kaupunkien muutossuunnitelmat, ja tänä vuonna järjestettiin tarjous Cruat Port -hankkeesta, joka tunnetaan nimellä Galataport. Anatolian puolella on suunnitelmia muutoksista Haydarpaşassa, Kartalissa, Pendikissä ja ehkä Gebzessä, jotka nyt katsovat lähemmäksi Istanbulia tämän projektin kanssa. Toisaalta on tarkoitus kehittää Kartal ja Küçükçekmece Marmarayn reitillä keskeiseksi liiketoiminta-alueeksi (CBD). Neljäkymmentä prosenttia väestöstä käyttää julkista liikennettä kehittyneillä suurkaupunkialueilla, kuten Pariisissa ja Lontoossa, kun taas Istanbulissa ne ovat vain yhden prosentin. Tältä osin Marmaray on erittäin tärkeä hanke, joka lisää rautatiejärjestelmään perustuvan kuljetuksen osuutta ja tuo liikkuvuutta kiinteistöalalle.